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Come partecipare alle Aste

 

Come partecipare alle Aste Giudiziarie

Tutti possono partecipare alle Vendite Giudiziarie (persone fisiche e giuridiche) e non occorre l'assistenza di un legale o altro professionista.

Per la partecipazione e necessario presentare una domanda semplice in carta da bollo presso la cancelleria o presso lo studio del notaio o professionista (in caso di delega art. 534-bis cpc), solitamente entro il giorno antecedente la vendita. La domanda dovrà essere accompagnata da assegni circolari non trasferibili a titolo cauzionale e di anticipo spese.

Oltre al prezzo di aggiudicazione si pagano i gli oneri fiscali, quali IVA o Imposta di Registro, e si può usufruire delle agevolazioni di Legge (prima casa, imprenditore agricolo, etc.). La vendita non è gravata da oneri notarili o di mediazione. La proprietà è trasferita dal Giudice al saldo del prezzo ed oneri fiscali.

La trascrizione nei registri immobiliari è a cura del Tribunale. Di tutte le ipoteche e pignoramenti, se esistenti, ne è ordinata la cancellazione. Le spese di trascrizione e cancellazione sono, a seconda del Tribunale, o interamente a carico della procedura, oppure a carico dell'acquirente. Per gli immobili occupati dai debitori o senza titolo opponibile alla procedura viene ordinata l'immediata liberazione.

Ciò premesso:

Il codice di procedura civile, all'art. 579, prevede che "ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all'incanto". Non è prevista la necessità della rappresentanza tecnica. Le offerte, infatti, possono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.

E' anche possibile che il procuratore legale possa fare offerte per persona da nominare ma, in tal caso, nell'ipotesi di aggiudicazione, sarà indispensabile dichiarare in Cancelleria, nei tre giorni successivi all'aggiudicazione, il nome della persona per la quale è stata effettuata l'offerta. L'aggiudicazione altrimenti diverrà definitiva a nome del procuratore (art. 583 c.p.c.).

L'iter procedurale della vendita forzata inizia con l'ordinanza di vendita emanata dal giudice nella quale viene previsto un termine tra i 90 e i 120 giorni entro il quale possono essere proposte le offerte d'acquisto. Nella stessa ordinanza, vengono stabilite le modalità con le quali deve essere prestata la cauzione e viene fissata, al giorno successivo alla scadenza del termine, l'udienza per la deliberazione sull'offerta e per la gara tra gli offerenti. La Cancelleria, poi, provvede a dare pubblico avviso dell'ordine di vendita sia sui quotidiani di informazione che su appositi siti internet.

Per partecipare ad una vendita giudiziaria, è indispensabile aver prestato la cauzione che, nella vendita senza incanto, non può essere inferiore al decimo del prezzo proposto dall'offerente stesso, mentre nella vendita con incanto è stabilita dal giudice dell'esecuzione nell'ordinanza di vendita in misura non superiore al decimo del prezzo base d'asta. E' stato poi abolito dalla nuova normativa l'obbligo di depositare in Cancelleria anche l'ammontare approssimativo delle spese di vendita quali spese e oneri di aggiudicazione, trascrizioni e volture.

Nella vendita senza incanto, l'offerta è depositata in busta chiusa in Cancelleria. Se viene stabilito che la cauzione debba esser versata tramite assegno circolare, esso andrà inserito nella busta. L'offerta è irrevocabile salvo che il giudice non disponga la gara tra gli offerenti sull'offerta più alta, salvo che non venga disposto l'incanto e, infine, salvo che siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione senza che essa sia stata accolta (art. 571 c.p.c.).

Nella vendita con incanto, la cauzione viene restituita integralmente, dopo la chiusura dell'incanto, se l'offerente non diviene aggiudicatario del bene (art. 580 c.p.c.). Nell'ipotesi in cui, però, questi non abbia partecipato affatto all'incanto, né personalmente, né a mezzo di procuratore speciale, senza documentato e giustificato motivo, la cauzione viene restituita solo nella misura dei nove decimi dell'intero.

Nell'ipotesi di vendita all'incanto, è possibile effettuare ulteriori offerte di acquisto nei 10 giorni successivi all'aggiudicazione. Tali offerte, per essere efficaci, devono però superare di un quinto il prezzo raggiunto nell'incanto. Anche in questo caso, sarà necessario depositare in Cancelleria l'offerta e integrare la cauzione che dovrà essere pari al doppio di quella richiesta per la partecipazione alla prima asta. Verificata la regolarità di queste ulteriori offerte, il giudice indice la gara della quale viene dato pubblico avviso e comunicazione all'aggiudicatario.

La legge 28 dicembre 2005, n. 263 ha riformato l'art. 584 c.p.c. prevedendo espressamente che alla nuova asta possano partecipare, "oltre gli offerenti in aumento di cui ai commi precedenti e l'aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto che, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione".

Vengono così fugati i dubbi della giurisprudenza tradizionale che, a differenza della dottrina, nel vigore della vecchia normativa, riteneva tale partecipazione limitata ai soli offerenti in aumento e all'aggiudicatario.

In caso di diserzione della gara da parte degli offerenti in aumento, l'aggiudicazione diviene definitiva. Il giudice dell'esecuzione pronuncerà a carico degli offerenti in aumento la perdita integrale della cauzione, salvo ricorra un documentato e giustificato motivo.

A questo punto, l'aggiudicatario dovrà versare il saldo del prezzo, anche tramite contratto di finanziamento, entro il termine e con le modalità fissate nell'ordinanza di vendita. Tale termine non potrà essere superiore a 60 giorni dall'aggiudicazione.

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell'esecuzione può ancora sospendere la vendita nell'ipotesi in cui ritenga che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello effettivo dell'immobile altrimenti pronuncia decreto di trasferimento all'aggiudicatario del bene espropriato. Tale decreto contiene l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto e costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio (art. 586 c.p.c.). Esso è l'equivalente del rogito notarile nella compravendita tra privati. Con tale decreto il Giudice ordina la cancellazione di tutte le iscrizioni ipotecarie e di tutte le trascrizioni di pignoramento gravanti sul bene.

Se, invece, l'aggiudicatario non provvede ad effettuare il deposito del prezzo nel termine stabilito, il giudice dell'esecuzione dichiarerà la decadenza dell'aggiudicatario, pronuncerà la perdita della cauzione a titolo di multa e disporrà un nuovo incanto. Se il prezzo ricavato dal nuovo incanto, insieme alla cauzione confiscata, è inferiore rispetto a quello dell'incanto precedente, l'aggiudicatario inadempiente è tenuto anche al pagamento della differenza.

Nell'ipotesi in cui, invece, l'asta non possa aver luogo per mancanza di offerte (cosiddetta "asta deserta") e nel caso di inesistenza o di mancato accoglimento delle domande di assegnazione da parte dei creditori, il giudice dell'esecuzione potrà disporre l'amministrazione giudiziaria o un nuovo incanto. In quest'ultimo caso, sarà possibile stabilire modalità di vendita e forme di pubblicità differenti. Dovrà, poi, essere fissato un prezzo base inferiore di un quarto a quello precedente e un nuovo termine, tra i 60 e i 90 giorni, per la presentazione delle offerte d'acquisto. Va ricordato a tal proposito che eventuali comportamenti collusivi miranti proprio a ottenere tale risultato sono puniti a norma degli artt. 353 e 354 del codice penale.

Ultima notazione riguarda la circostanza per cui, per la copertura delle spese connesse alla partecipazione ad un'asta, molti Istituti di Credito hanno concluso convenzioni con i Tribunali, miranti a limitare i costi legati all'erogazione dei servizi finanziari. E' bene, però, accordarsi con gli Istituti di Credito con un certo anticipo rispetto alla data d'asta in modo da rispettare i tempi tecnici per il versamento del prezzo previsti nell'ordinanza o nell'avviso di vendita. La banca ottenuta la copia della perizia ed effettuate le necessarie valutazioni stabilirà l'ammontare del finanziamento. Nel caso di mancata aggiudicazione, è generalmente prevista una clausola di dissolvenza in base alla quale, in caso di mancata aggiudicazione, viene annullata l'operazione finanziaria.

Prima di partecipare ad un Asta è sempre opportuno:

· Verificare in Cancelleria le esatte modalità per redigere la domanda di partecipazione all'incanto assieme agli importi degli assegni circolari.

· Ogni immobile e stimato da un perito del Tribunale il quale redige una perizia tecnica.

· Consultare sempre la perizia tecnica, disponibile in cancelleria, prima di partecipare ad un’asta.

· Verificare dalla perizia se l'immobile è in regola con la normativa edilizia.

· Verificare dalla perizia se sussistono abusi e se siano sanabili e con che spese.

· Verificare dalla perizia se l'immobile è occupato e a che titolo ( per gli immobili occupati dai debitori o senza titolo opponibile alla procedura viene ordinata l'immediata liberazione), quali sono le formalità pregiudizievoli gravanti e a quanto ammonta il costo per la loro cancellazione e quale sia l'attuale stato di conservazione, le finiture etc.

· Verificare se vi è un custode, se è possibile visitare il fabbricato ed ogni altra utile informazione

 

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